Odbor za pravosuđe Hrvatskoga sabora na 28. sjednici održanoj 28. veljače 2018. razmotrio je Prijedlog zakona o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova, koji je predsjedniku Hrvatskoga sabora dostavila Vlada Republike Hrvatske aktom od 8. veljače 2018. godine.
Odbor je Prijedlog zakona sukladno članku 81. Poslovnika raspravio u svojstvu zainteresiranog radnog tijela.
Predsjednik Odbora izvijestio je da su sve zaprimljene primjedbe građana i udruga na Prijedlog zakona proslijeđene članovima Odbora, te da je udovoljeno zahtjevima udruga da njihovi predstavnici sudjeluju u radu sjednice Odbora.
U uvodnom izlaganju predstavnik predlagatelja istaknuo je da je donošenjem Zakona o najmu stanova 1996. godine nastalo novo pravno uređenje stambenih odnosa. Zakon je u dijelu koji se odnosi na prava i obveze zaštićenog najmoprimca bio predmet ocjene suglasnosti s Ustavom Republike Hrvatske. Ustavni sud RH ukinuo je pojedine odredbe Zakona između ostaloga odredbu članka 21. stavka 2. kojom je propisana obveza najmodavca da u slučaju otkaza ugovora o najmu sklopljenog na neodređeno vrijeme osigura najmoprimcu drugi useljiv stan, te odredbu prema kojoj pravo na zaštićenu najamninu nije imao zaštićeni najmoprimac koji nije koristio stan dulje od šest mjeseci. Osim toga, Europski sud za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske donio je presudu kojom je utvrdio da zakonodavni okvir RH koji uređuje pitanje zaštićenog najma stanova nije uspostavio ravnotežu suprotstavljenih interesa vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i interesa države da osigura provođenje stambene politike. Europski sud utvrdio je tri nedostatka postojećeg zakonodavstva a to su: neodgovarajuća visina zaštićene najamnine, restriktivni uvjeti za otkaz zaštićenog najma i nepostojanje vremenskog ograničenja u odnosu na zaštićeni najam. Slijedom presude, Odbor ministara Vijeća Europe započeo je postupak izvršenja presude kroz „pojačani nadzor“. Kako ranije zakonodavne inicijative nisu realizirane, a radi ispunjavanja obveza koje proizlaze iz Odluke Ustavnog suda RH i ispunjavanja međunarodnih obveza RH iz presude Europskog suda u predmetu Statileo i drugim predmetima, predlaže se donošenje predmetnog zakona. Prijedlogom se izjednačavaju kriteriji veličine i lokacije drugog useljivog stana u slučaju otkaza ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme, uređuje se postupno povećanje iznosa zaštićene najamnine, propisuje se prednost zaštićenih najmoprimaca prilikom prodaje stanova ili davanja u najam, propisuje se pravo na subvenciju slobodno ugovorene najamnine i dr. Predlagatelj smatra da je prijedlog uravnotežen te da je za njegovu provedbu u državnom proračunu potrebno osigurati 47. mil. kuna.
Na početku rasprave državnom tajniku Ministarstva prostornog uređenja i graditeljstva postavljeno je pitanje je su li točne informacije da je kupio stan u kojem su živjeli zaštićeni najmoprimci kako je to pisao tjednik Nacional, na što je državni tajnik odgovorio da na stranici Ministarstva o tome postoji javno priopćenje, iz kojega je jasno da se radi o rješenju o povratu imovine, te da postoji zapisnik o predaju stana iz 2005. godine.
U raspravi je istaknuto uvažavajući obrazloženje predlagatelja kako se Prijedlogom zakona nude rješenja postojećeg stanja, da je prijedlog ustavnopravno dvojben, da se njime ne rješavaju tehnička pitanja, nego ljudska i civilizacijska prava, zadire u nekoliko prava, da se prijedlogom ne štite ni vlasnici stanova ni zaštićeni najmoprimci, prijedlogom se protekom roka od pet godina ne rješava pitanje najmoprimaca, stoga je nužno razraditi sustav zbrinjavanja. Mišljenje je da se predlažući ovaj Zakon država nije uključila u dovoljnoj mjeri, te da se ova problematika treba riješiti kroz program zbrinjavanja korištenjem sredstava od otkupa stanova.
Prijedlog da se između dva čitanja provede tematska rasprava na sjednici Odbora za pravosuđe u suradnji s matičnim odborom i zainteresiranim odborima, zainteresiranom javnošću i zainteresiranim udrugama, podržala je većina članova, a sve u cilju kako bi se ponudila bolja rješenja u provođenju stambene politike suprotstavljenih interesa vlasnika stanova i najmoprimaca.
Nadalje, istaknuto je da je važno kao prethodno pitanje odgovoriti je su li neka prava stečena nezakonito, što je moguće utvrditi kroz petogodišnje razdoblje, dok bi prema drugom mišljenju to bio pogrešan smjer, budući da temeljna pitanja zakona proizlaze iz presude Europskog suda za ljudska prava. U konkretnom slučaju imamo dva oprečna prava ustavne razine. Vezano za način stjecanja postavlja se pitanje kako su te nekretnine stjecane, odnosno napraviti distinkciju između kupljenih i naslijeđenih. Zahtjevi za obeštećenjem vlasnika, s mogućnošću da zaštićeni najmoprimci steknu vlasništvo, predstavljali bi izvlaštenje. U okviru EU takva pravila ne postoje, jedino ostaje Europska konvencija za ljudska prava. Može se dogoditi da se temeljem odluke ESLJP-a traže naknade i obeštećenja.
Isto tako, izraženo je mišljenje da je ovaj prijedlog korak naprijed u rješavanju interesa i najmoprimaca i vlasnika stanova, polazeći od toga da su različite situacije, da mnogi građani nisu krivi za svoju poziciju, da interes najmoprimaca mora biti donošenje zakona, te da nije realno očekivati da će svi moći otkupiti stanove u kojima žive, s druge strane ne može se vlasnike natjerati na prodaju, do drugog čitanja treba odvagnuti sve elemente i aktivnošću države doći do konačnog rješenja.
Također, istaknuto je da je povijest stambene politike opterećena mnogim stvarima, da su ljudi dovedeni u nepovoljan položaj. Suprotstavljene legitimne interese, poštivanje prava vlasništva i neotuđivosti, uz točne podatke o zaštićenim najmoprimcima do kojih se može doći u suradnji s udrugama, predlaže se urediti na način da se zaštićenim najmoprimcima nositeljima stanarskih prava osigura otkup odgovarajućih nekretnina prema uvjetima koji su vrijedili 1996. godine. Naime, predlagatelj se u ocjeni i izvorima sredstava potrebnim za provođenje Zakona poziva na podatke Državnog zavoda za statistiku prikupljene popisom stanovništva iz 2011. godine po kojima u Republici Hrvatskoj ima 3.734 kućanstva najmoprimaca sa zaštićenom najamnim u privatnim stanovima.
Predlaže se kroz raspravu prijedlog dopuniti analizom stvarnih pokazatelja, prijedlog se bazira na podacima iz 2011. godine, strukturom najmoprimaca (socijalni slučajevi, samci u neodgovarajućim stanovima, najmoprimci vlasnici drugih nekretnina), provesti analizu tko je za odštetu, a tko je za otkup stana. Država treba postaviti standarde s financijskim izračunom.
Predstavnici udruga najmoprimaca iznijeli su da je potrebna analiza stvarne situacije, slučaj po slučaj, smatraju da vlasnike treba obeštetiti, ističu da su najveći problem nacionalizirani stanovi i oni stanovi koji su u vlasništvu „nominalnih vlasnika tzv. „prekupaca“.
Predstavnici udruga vlasnika pozdravljaju napore Ministarstva. Smatraju da se treba ispraviti nepravda, da bi analiza pojedinih slučajeva prolongirala ovo pitanje, smatraju da treba ponuditi opcije, kako bi se izbjegle tužbe vlasnika stanova za naknadu štete. Isto tako traže pojašnjenje pojma „nominalnog vlasnika“, i „prekupca“.
Završno predstavnik predlagatelja u osvrtu na raspravu ponovio je da raniji prijedlozi zakona nisu prošli ( uključivali su kupnju, gradnju, i sl.), da ovaj prijedlog nudi rješenja, da se žele izbjeći nove parnice i nova suđenja. Ističe da se razgovaralo sa svim stranama ali da nema točke približavanja. Vlasnici žele te stanove odmah a najmoprimci žele otkupiti stanove u kojima borave. Zakon uvodi kompromis na maksimalističke zahtjeve obje strane. Smatra da ne bi trebalo preispitivati porijeklo vlasništva. Ističe da je Ministarstvo kroz godine tražilo podatke i od udruga najmoprimaca i vlasnika. Smatra da je daljnje prolongiranje donošenja zakona nedopustivo jer nakon 2014. godine pritisci EU rastu.
Nakon provedene rasprave Odbor za pravosuđe je sa sedam (7) glasova „za“, četiri (4) glasa „protiv“ i jednim (1) „suzdržanim“ glasom odlučio predložiti Hrvatskom saboru sljedeće zaključke
1. Prihvaća se Prijedlog zakona o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova.
2. Sve primjedbe, prijedlozi i mišljenja iznesena u raspravi upućuju se predlagatelju radi izrade Konačnog prijedloga zakona.
Za izvjestitelja na sjednici Hrvatskoga sabora, Odbor je odredio predsjednika Odbora.
PREDSJEDNIK ODBORA
Orsat Miljenić